米亞的部落格

買預售屋要注意的事不是三言二語可以說清楚的，因為人生第一棟自已買的房子是預售屋，在購屋期間一直有心得，所以打算寫在這裡，自已以後換屋時可以多多注意

預售屋好還是新成屋好

這個問題很看個人，預售屋的好處是可以先選點、可以客變、價格比較低。我們算是比較早買的，我們建案有好幾個方位，在買的當下座北朝南剩沒幾戶，扣掉長輩討厭的位置只剩一戶可以選，但我最喜歡的位置早就被選走了，雖然覺得可惜了，但別人是早早就買了，而且我們買的當下還可以決定要客變磁磚跟1樓後院的門，後面買的人如果要前後停二台車只能自已把門拿掉了，但還是很可惜的來不及加插座，這是我最遺憾的，後面我們要加只能靠裝潢擋不然要打牆價格很高，中島我們也來不及牽水管，不然我中島下面還可以加洗碗機，預售還有一個優點是價格比較低，蓋的完成度越高售價就會越高。缺點是你什麼都看不到，只能靠想像，而且如果你對蓋房子不熟還真的無法評估價值，當時我看圖面覺得最喜歡的是某一間的位置，但事實上蓋好了卻跟我想像中的位置有落差，原本以為是路衝隔壁（想要有路衝的採光及通風優勢，但又不想路衝），結果還是有衝到，因為我們對到的路是一個彎的不是正的，再加上視覺上會比較廣，所以我站在路衝隔壁那間還是覺得有衝到，然後發現是路衝隔壁隔壁那間才是我要的位置，後來心想也還好不是更早買，更早買發現自已還是選到路衝會很嘔吧，這就是一個無法把2D變成3D的人買預售屋的風險，而且你拿到的圖面都會比較大，不知道是無法克服的問題還是建商的灰色地帶，我拿著圖面上面尺寸去量室內，只有小沒有大，我連壁都扣掉了，都是小個2-3公分之類，有些建商會蓋樣品屋，但樣品屋沒有真的把廁所隔起來，樓梯也會扣掉，樓高也不一定跟你實際上的一樣，問10個大概會有9個人告訴你實際上比當初看到的還小，我們當時是沒有樣品屋可以看，他是用別建案的成屋地上貼線告訴我們有多大，但講真的，覺得實際上還是比較小阿~如果要確定大小你只能請他把圖拿出來，再扣個2-3公分，看看是不是跟樣品屋的一樣大，還有他做樣品屋的地方有可能樓高比實際上高，這些都要扣扣掉，只看樣品屋你最後看成屋應該會覺得怎麼這麼小，我舅舅是做地產的，我媽應該也是買過不少房子了，當時他們就有提醒我房子很小哦，比娘家還小哦，所以我已經有心理準備了，老公是每次看每次都會說怎麼一次看比一次小，我雖然有心理準備，但後面看的時候還是被他的小給嚇到了。

建商評價如何很重要

一開始我看上的房子是一個小建商蓋的，成屋4-5年了，因為看上他的用料，所以就一直很想買，我老公看上的是預售屋，已經結構快完成了，但我實在很怕預售屋，我一直覺得對於蓋房子不懂的人不能買預售屋，這完全是建商說了算，一種被人拿捏在手裡的感覺很不好，不如直接買一棟新成屋什麼都看得到，但老公就是比較喜歡預售屋那間，他說這家的建家也是比較大的，應該不用怕，雖然我覺得沒有差吧~新成屋都看到裡面長怎樣了，基於付錢的人最大，所以我也同意了，房子一邊蓋就一邊會注意房市的事，我以前都不太研究房市的，人家說哪個建商我都聽不懂，結果後來覺得原來建商如何差好多，像是興XX的房子就是常常看到災情傳出，買房群的人說他家的房子雖然常有災情，但蓋很快也賣很快，我實在不懂為什麼災情多的建商會賣很快耶，不管我是自住或是投資我都不敢買，自住不用說了，賣人或租人一天到晚有問題的房子我也良心過意不去，君子愛財取之有道，雖然我對我的預售屋也是有抱怨，但是看到興XX的房子突然又覺得安慰多了，第一棟房子嘛當作繳學費了。

合約中有沒有很奇怪的條款

這個沒有買過預售屋的人一定會搞不懂哪些是奇怪的，你可以上網下載定型化契約做比對，如果有搓商條款一定要看清楚他是要搓商哪裡，有禁止你怎麼驗屋也是很奇怪，有些會禁止驗漏水，尾款5%這是內政部規定的，但是一大堆建商不留5%，改成5萬之類，此風不可長，大家要團結不能讓建商把這件事合理化，而且你想想尾款5%已經是很少見了，一般工程至少是壓10%做尾款，他們還減少到只有5萬，代表他們對自已的品質沒信心，因為如果你有什麼問題他為了要拿你尾款5%他一定要修到好，但如果你尾款只有5萬，他大可不修走人5萬不拿。

合約中的各種保固年限

比對定型化契約，我這個時間點，結構15年，固定建材1年，防水定型化契約沒寫（所以沒到定型化的標準真的很危險），一般是3年，有的建商甚至保固10年，低於定型化的，防水沒有的都建議不要買

合約中要載明交屋日

合約中可能只會載明取得使照的日期，但正常情況下還會有一條說明使照申請下來後6個月內交屋，延遲一天罰已付款的萬分之5，這點如果建商拿掉，就代表他們對自已的交屋日也很不確定

地基打多深，防水怎麼做

地基的深度有一定的規定，查了一下似乎無法一二句解釋應該有多深，這裡有參考的連結，我自已的理解是樓高的1/10，但應該有各種不同情況上會需要調整，這個在下訂前可以先請代銷給你看照片，當時如果有拍到人就可以當比例尺。防水的部份比較比較麻煩，因為房子的各個地方都跟防水相關，有些有法規的規定，有些沒有，所以才一堆漏水屋，房子特別要注意會漏水的地方大概是：屋頂、窗戶、浴廁。屋頂的話基本是會做好防水層之後再貼磁磚，窗戶的防水有法規規定，浴室的防水最好是除了地上必要以外，牆面全部做到180為宜，也有做到150，但我覺得太矮，超過150的高度還是會潑到或是有水氣，可以的話是希望塗到頂，如果是透天最好做全屋防水含外牆，因為水會跑來跑去。

工地有沒有流動廁所

如果沒有流動廁所作業員是要去哪裡上？你家？這是一個問題要問清楚，但如果不介意的話就沒差了，我曾經聽說有裝潢的工人在自家主臥上廁所（大概是因為主臥有免治），結果炸屎他們要自已清很噁，有的人是會把主臥封住不給上，但開放其他廁所，這都是交屋後的事了，如果工地沒有流動廁所，或是接待中心不在附近，或是就算接待在中心在附近也不給工地的工作人員上，交屋前就是蓋房子的工作人員就很有可能會在你家上廁所，仔細一點的建商會在交屋前封上封條（不過其實別人也上了，大概只對投資客有實質效益，投資客只要讓看房的人看到有封條就好），沒有這麼仔細的就不會上封條了，但會在你家上廁所我覺得都是好事，曾經有鄰居看過別的住戶他家還在施工的時候，工人直接到他家後院隨地，我是在我家一樓廁所看到一桶黃黃的不知道是不是尿，我也沒有接近看

室外插座要注意什麼

室外如果有插座的話，防水一定要做好，如果防水沒做好管線又設計不良，下大雨水會從外插座的孔流入，如果正好你的管線順水流的地方有連到其他插座就全部中獎了，最安心的方式是外牆不要有插座，做好防水，如果有插座就是要確定他管線的走法，會不會下個大雨，水泥吸飽了水，水就順著管子流到其他插座，U字開口朝上，水往下流。好一點的建商會在外牆插座使用防雨插座，就是在外牆的插座上加一個蓋子，或是改成插入口在下方的插座。

玻璃多厚

我們建案是用8mm強化玻璃，所以我的標準是在這裡，不過事實上是未滿8，7.8左右，如果是大樓的話8mm強化是夠，但雙層應該更好，玻璃的話我在景發鋁業查到的是
斷熱效果較佳依序排列：複層玻璃＞膠合玻璃＞單層玻璃
隔熱效果較佳依序排列:LOW-E玻璃＞反射玻璃＞有色玻璃＞單面玻璃
確切的可能要再查資料吧

我真的能付款嗎？

付款的時候都是建商說了算，但講真的我哪知你的進度是不是如同你說的那樣，有些東西真的只能建商說了算，但有些款項，像是如果你有結構完成款，可以請他們給你屋頂板合格證明（不確定名稱有沒有完全正確），有就代表他結構完成了，如果你有款項是使照申請下來要付的，就要跟他要求拍照，這個算是蠻重要的，因為如果你要在過戶前查任何資料，像是配置圖等等，都需要使照上面的號碼，但如果他就是不給你怎辦，如果過戶了可以去地政查，如果還沒可以去營建署查，但比較麻煩的是你至少要確定地址是什麼，不然你會看到一大堆不知道是哪一個，所以還是跟建商要到使照影本吧。

預售屋要客變哪裡

不知道是因為代銷怕麻煩還怎樣，當初買的時候說沒有什麼可以客變了，官方交屋時間是12月（我們是5月下訂），所以就只有針對他說可以客變的地方想了好幾次要不要變，誰知道在我們後面下訂的人還是可以客變阿~而且還客變當時不在清單內的選項，買了之後你要客變他就什麼都照規矩來，如果你才在要不要下訂的時間點，搞不好明天的進度都可以幫你客變，在我們後面下訂的人還有客變浴室防水，他是所有浴屋都塗到180公分，洗手台之類碰得到水的地方也有加強，這樣加一加他沒有加多少，然後插座這個是真的來不及了，都埋好了，之前同學是一個110V插座才加670，新設110V專用迴路插座+1206，新設220V的專用迴路插座加3350，我要用一堆220V的電器，廚房至少要+2，客廳跟臥室也至少要+1，不知道要花多少錢了。如果有要加中島的人就記得要拉水電，不然中島就是一個櫃子而已，中島的台面記得不要用人造石，如果要就是用深色的，不然白的會吃色，或是你上保護膜，只是保護膜可能不是這麼耐熱，如果是燙的東西要放上去不知道會不會壞，如果有要改格局的就是要移動牆，有的人不喜歡磁磚要做磁磚的變更，有的人想舖木地板就會把磁磚拿掉，磁磚拿掉直舖木地板的話就不用切門，因為磁磚本來就有高度，木地板也有高度，如果木地板舖在磁磚上面門可能就會打不開，門切一扇大概是500，但是舖木地板的話他們會問你地板目前的狀況，有的會說如果不是磁磚代表地上凹凸不平，他們還要處理過就會加價，所以如果你打算把磁磚拿掉，那記得叫他們把地上用平整到可以直接舖木地板的狀態。

交屋日就是代銷說的日期嗎

他也會告訴你不一定，既然他不相信自已你也不知道要不要相信他，那我們來相信合約吧，就我在買房群看到的，交屋日都會被延後，延後沒關係，但至少要確切一點的告訴我吧，不然還在租房子的人可能會很麻煩，有的房東很好不會跟你一年一年簽，也有附設網路，這樣你可能不會有問題，但有的人要跟房東說明確的時間，有的人像我網路是要自已簽的，月計、半年計價格都不一樣，當初跟我們說年底，我老公就說那就不要網路了，結果拆了又覺得不方便，又花500元裝機，然後選貴的方案延後幾個月，結果現在又往後延，早跟我說我不就選便宜方案了，真是氣死人，但也告訴自已那也不是代銷可以決定的啊，一定是建商告訴他日期的吧，然後又有人不知道是從建商那得到消息還是哪裡，說因為附近一間大公司在新建工廠，工人都被調過去了，他們出高價沒辦法，可是我不太相信這個，因為這都是有合約的，他們延期是要罰錢的，不然工人只要看到哪裡價高就去哪裡蓋，有的房子就會永遠蓋不完啦~藉口一大堆~~然後買房群就有人說日期其實是合約那個，我才想到去翻一下合約，果然是寫明年4月，有住戶說工地外面的告示也是寫明年4月，但不是寫4月就是4月交屋，合約只會寫使照申請的日期，申請下來後半年內要過戶，心想難道是代銷話術嗎，因為我們看工地看不出來工期還有多久，怕我們不買就故意先把日期提前，講個年底交屋你就增加購買慾望了吧，反正合約是寫明年4月申請使照，如果有住戶問就用個藉口（比如附近工廠蓋房子工人被調走= =），合約白紙黑字就是明年4月申請使照你耐我何，不過我們當時也是有看合約的，也有提到為什麼是寫明年4月，代銷說，那是合約日期~現在是說12月，12月有做好當然12月交屋阿~ 當時非常相信他，現在想想都是話術阿~~~~~跟結婚時一樣，心裡覺得難道就不能老實賺錢一定要用騙的嗎，這是什麼社會風氣QQ

客變要注意的事

如果有客變的話，要盡可能的在你客變的工程施作前再去跟工地確認，有鄰居購屋時很早，所以客變了很多東西，物品的客變還簡單，比如說客浴馬桶要改的跟主浴一樣，換個東西就好，但是他插座的客變就出了一堆問題了，他都想好了哪個插座要做什麼用，結果水電工班客變錯高度，所以他未來要使用那個插座時可能要想辦法克服因施工錯誤產生的問題。

三天二頭就要去巡工地

工程施作時你沒有去看，等到完成後就一堆看不到的問題，比方說有一個鄰居他的馬桶管沒對到，他在施作時就馬上看到了，所以馬上叫主任改，完工後你不知道他們會用什麼方式敷衍你驗屋，那位鄰居是說這種處理方法很多，但有些方法治標不治本，等你驗屋就算有看到他們也會怕麻煩用個治標的方式讓你複驗時可以通過就好，還有一個鄰居看到他的天花板水泥有檳榔盒在裡面，不過之後再去看就不見了，可是你不知道他是挖掉把盒子拿出來再補水泥，還是就修一修抹一抹而已，這是一個小問題的例子，我只是要說有些東西你在施工時看得到，驗屋時看不到

這次買預售屋我有注意到的事

1. 房子的方位、位置是否路衝
採光透風跟路衝真的只能擇一，我這次買房選的位置是座北朝南，正前及後完全無遮蔽物採光通風良好，但你要前後都沒有人靠的不是別人離你很遠就是路衝，邊間房子當然也是採光通風會好一點，但如果隔壁蓋起來好像也沒啥用

2. 樓梯在左還在右
其實我原本主要是為了停車，配合駕駛的下車位置，結果有人說主臥廁所很好，不過後來我上網查了一下，好像也是各種說法

3. 隔壁鄰居的工作
怕跟你坐息不同，互相吵

4.不簽撥款同意書
這其實只是KIMOCHI的問題，簽不簽建商都有辦法要你撥款，但覺得他都有了三重保障了我還簽幹麻。簽約時就一同簽了代辦貸款委託書，那時代銷說會幫忙辦貸款，我想說需要你幫忙時會跟你講啊，為什麼還要強制性委託，反正代銷有他的說辭，就是說的一副人家是服務週到，想說算了就簽了，現在驗屋前又要我們簽本票跟撥款同意書，合約上已經寫的很明白了除非有重大問題不然我們不能阻止撥款，本票上面又有無條件給付的字樣，不懂為人麼還要我寫撥款同意書，覺得很不爽，賣方要多重保障買方就一點保障都沒有，連5月中的驗屋時間約了也是說暫定無法確定，問的時候都4月中了，只差一個月也無法確定。

5. 本票上要有買方貸款撥款後即作廢的字樣

6. 過戶後到交屋這段期間的利息（因為這段期間我已經開始付房貸了卻無法入住）

7. 本票上的金額只能是8成的貸款金額，不能含尾款5%（如果他執行了你還要驗屋嗎）

8. 交屋款5%（這是內政部規定的，但後來才發現意外的，一堆建商都是低於5%，只留5萬的大有人在，就是在簽約時簽搓商條款放棄5%）

9. 本票是否在撥款後就可以取走或是驗屋時一同領回（不能驗屋時領回還要再跑一趟，正常情況下撥款後本票就要拿走）

10. 一定要一邊蓋一邊看房子情況，一有什麼請工地主任修，有些東西做上去驗屋也驗不到，要對主任客氣一點

11. 驗屋日期排在有正式水電來的時候才可以測電壓（但問工地什麼時候會來都不一定準，準的話要問台電），如果有正式水電已經很晚了就不要延，因為延了他也只是做別家你家放著，並不是越後面驗做的越好

六、下次買預售屋我會注意的事

1. 面寬近5米就可以停二台車，但要開車門還是很擠，最好是6米，摩托車還可以牽出來
2. 倒垃圾方不方便（透天社區戶數少容易沒有清潔及警衛）
3. 冷氣放哪（很多透天社區都只讓你放雨遮，但不附合冷氣工會的標準，原廠可以拒維護）
4. 冷氣排水孔（很多建案的位置都是用copy的，位置不對後續裝冷氣就要花大錢）
5. 防水（一般是乾區150cm濕區180cm）
6. 窗台是否做斜（下雨天水流順暢）
7. 查詢建築師是否專業做一般住宅http://cpabm.cpami.gov.tw/cers/SearchSupDetial.do?p03_code=1931&pid=1931&s_type=3&s_x=4&s_y=2
8. 確認工地有沒有廁所，房子裡的馬桶裝好了之後會封起來還是開放給工人上（曾經看過有人被炸屎，後陽台被工人尿尿）
9. 可否要求所有窗框在上玻璃拉門/窗戶前再把保護泡棉拆掉（落地窗被壓到歪七扭八）
10. 驗屋要找哪家（一般都會有初驗一定不會過的心態，所以就看你要不要找初驗+複驗總價低的那家）
11. 外牆二丁掛插座有沒有防水盒

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